L’ ANNEE 2021 en chiffre

A l’ assemblée générale de 2022 nous validerons les dépenses courantes de l’année 2021 à hauteur de 407 900 euros , soit une baisse depuis bien longtemps (2020= 413000 euros – 20219 = 429 631 euros – 2018 = 423 260 euros ). Il y a aura donc une régularisation positive du compte de charges , à laquelle s’ajoutera une restitution de l’avance faite sur les travaux d’étanchéité , les travaux ayant coûté moins cher que prévus.

LES TRAVAUX 

Depuis deux ans il n’y a pas eu de vote de travaux importants après des dépenses sur les ascenseurs à hauteur de 156 000 euros et de l’étanchéité de la dalle-jardin de 96000 euros les 3 dernières années. 

Nous avons bien conscience que des travaux sont à entreprendre qui concernent notamment l’esthétique des parties communes : ascenseurs , halls .

Toutefois jusqu’alors il a été privilégié les travaux nécessaires plus que les travaux d’embellissement. La rénovation thermique et le ravalement en font partie. Une réflexion est engagée :

• sur la circulation des halls impactée par une obligation de sécuriser les rampes d’accès 

• sur la restitution au facteur de sa mission de distribution du courrier ,

• sur la sécurisation des accès par ascenseur . 

Les décisions qui seront prises sur ces sujets impliqueront nécessairement une partie rénovation  esthétique des halls et des ascenseurs.

Notre budget courant est d’environ 400 000 euros, tous travaux à hauteur de 100 000 euros équivaut pour chacun de nous à l’équivalent d’un cinquième trimestre de charges à payer. Il convient donc d’aller d’abord à l’essentiel.

Le conseil syndical tient à récapituler les travaux à venir :

• les travaux dans le cadre du projet de rénovation qui pourront faire l’objet de subventions :
  • La modernisation de la chaufferie avec le changement des échangeurs vapeur et régulateur qui ne sont pas sous garantie : 100 000 euros (estimation chauffagiste)
  • Les vitres des halls : 100 000 euros (appel d’offre reanova)
  • L’ ITE – ravalement : ITE 200 000 euros – casquettes 200 000euros – sous-face 200 euros  – échaffaudage+ ass+ honoraires 300 000 euros – jardinières : 50 000 euros
• les travaux de rénovation hors subventions mais qui pourraient être inclus dans un prêt qui permettrait de lisser les charges sur plusieurs années :
  • Les ascenseurs : changement des portes (100 000 euros ) , ouverture ou non avec vigik , changement des parois (40 000 euros )
  • Les halls : rénovation des peintures (50 000 euros )
  • Le fond de jardin : dallage, couverture de l’escalier, bac à sable (100 000 euros )
  • Changement de la porte de parking : 30 000 euros
  • La rénovation du mur de l’enceinte : fissures 

Pour l’heure nous vous proposons de voter la régularisation des travaux SOFRET relatifs à l’étanchéité qui se sont étalés sur 4 ans pour environ 96 000 euros  :

• 1ère tranche dénommée « création zone stérile » d’un montant de 24 077 euros , totalement financé par le fonds Alur
• 2ème tranche dénommée « travaux complémentaires étanchéité » d’un montant de 47 177 euros , financés partiellement par le fonds Alur à hauteur de 20 419 euros
• 3ème tranche dénommée « dernière tranche étanchéité jardin » d’un montant de 25414 euros, financée partiellement par le fonds Alur à hauteur de 20 017 euros.

LES CHARGES COURANTES

S’agissant de l’inflation significative annoncée sur tous les postes , une recherche d’économies devient nécessaire.  Il apparaît qu’il est particulièrement difficile de faire baisser les dépenses courantes , voici une analyse des principaux postes .

LES CHARGES GENERALES : 228 000 euros soit plus de 57 % du budget 

Eau chaude et eau froide : peu de marge de réduction

• l’eau froide : 5159 m3 = environ 18 000euros 
• l’eau chaude : 2060 m3 = environ 20 000 euros 

Electricité générale : une possible marge de réduction : 8600 euros

Nous avons demandé la réduction du nombre des ampoules allumées dans les halls , la réduction du temps de ventilation des parkings moins utilisés (télétravail etc.) Mais les marges restent faibles.

Assurances – taxes : aucune marge de réduction

Passonet : le contrat est trés correct et gardien : pas de marge de réduction

En 2021, une gardienne remplaçante a pu être embauchée sur un CDD ce qui a permis une économie d’au moins 3000 euros. En effet une semaine d’emploi d’une société de service coûte environ 1000 euros, soit 8000 euros pour les 8 semaines de congés payés du gardien.

La perennité de cette solution n’est pas assurée.

Si un recours à une société de service s’avère nécessaire, il est envisagé de réduire la prestation demandée notamment de sa durée et les plages horaires.

Jardin : contrat d’entretien à 4000 euros plus les interventions ponctuelles à l’heure a minima chaque année 2000 euros 

Aspect essentiel de notre confort, pas d’économies à envisager

Contrats d’entretien : les contrats sont revus régulièrement : peu de marge de réduction.

terrasse, orange , téléphonie , vides ordures , nuisibles , curage

Petites réparations : réglage des portes , serrurerie etc. peu de marge de réduction.

Réparations dans le cadre de la délégation de pouvoir de 10 000 euros

• remplacement des blocs secours hors service : 3300 euros 
• cette année aucun changement de fonte , ce qui explique en partie la réduction du budget

Honoraires avocat : aucune marge de réduction

Procédure Kulianos qui restera en partie à notre charge .

Honoraires du syndic : application du contrat : aucune marge de réduction

Fuites : recherches – interventions plombier : aucune marge de réduction

ASCENSEURS :  27000 euros : 7% du budget 

Aucune marge de réduction

CHAUFFAGE : 138 000 euros : 35% du budget 

Se référer à l’analyse jointe. Une marge de réduction .

Les thermiciens, en général, indiquent un gain de 5% du budget énergétique pour une réduction d’un degrés de température .

Notre consommation est de CPCU (eau chaude comprise) est de 129 000 euros , réduire la température conduirait à une économie de 6500 euros à 7500 euros .

PARKING : 4000 euros : 1% du budget 

Aucune marge de réduction

Les futures marges de réduction se trouvent donc :

• dans notre propre capacité à réduire nos consommations énergétiques notamment en fermant les robinets des radiateurs non utilisés 
• dans la prévention des risques de fuites : fermeture des robinets d’arrêt lors des congés , vérification des consommations sur les compteurs
• dans la réduction du temps de gardiennage pendant les congés du gardien 
• dans la réduction de l’éclairage là où cela est possible .

LES TEMPS FORTS DU CONSEIL SYNDICAL 2021-2022

Novembre : constitution du nouveau conseil syndical

Décembre :

• 1ère réunion de concertation avec l’architecte , le thermicien , le syndic 
• début de l’inondation des caves du sous-sol -1

Janvier :

• rencontre avec le chauffagiste suite aux pannes de chauffage pendant les fêtes
• fuite dans chaque local commun de l’entresol

Février :

• visite des couloirs et parties communes des chambres du rez-de-chaussée 
• Conseil syndical avec le syndic

Mars-Avril :

• préparation de la seconde réunion avec l’architecte , le thermicien , le syndic et les copropriétaires dans le cadre de l’avant projet sommaire
• rectification du relevé des dépenses proposé par la comptable

Mai : préparation de l’ assemblée générale et Conseil syndical avec le syndic.

LE JARDIN ET LE BAC A SABLE

Les travaux votés de rénovation du bac à sable avec renouvellement du sable ont été réalisés à l’autonome quand la société a été disponible. Elle nous a signalé l’état trés dégradé du sable enlevé du fait de l’urine des chats qui apprécient particulièrement cet espace. Il a donc été choisi de mettre une bâche pour protéger le sable propre dont le changement coûte 3000 euros, ce qui a dégradé l’aspect esthétique du jardin. Toutefois, un chat vagabonde encore dans le jardin. La copropriété est responsable de l’état sanitaire de ce lieu destiné aux enfants et  la bâche risque d’être maintenue jusqu’à ce que le dialogue avec le propriétaire du chat porte ses fruits.

S’y est ajoutée la non-coupe avant l’hiver des sapinettes grillées. C’est enfin fait.

LES GROUPES DE REFLEXION DANS LE CADRE DE LA RENOVATION

Il nous semble nécessaire que groupes d’étude soient constitués sur les sujets suivants:

• Le rez-de-chaussée sur quai : force de proposition et analyse des solutions proposées par l’architecte sur : les bas des fenêtres des chambres , les jardinières du 1er étage , choix des couleurs .
• Les halls et l’entrée :
  • Place de l’interphone ou des interphones et/des digicodes
  • Rampe fixe pour caddies et poussette
  • Sécurisation de l’accés hall par hall avec porte par hall ou accès par vigik à l’ascenseur
  • Réaménagement des boîtes aux lettres.

LE COUT DE L’EAU CHAUDE SANITAIRE 

En reprenant le même raisonnement que celui développé dans le rapport de l’an dernier se fondant sur l’estimation du coût du réchauffement  de l’ecs sur la consommation cpcu durant les mois de juin à septembre.

Si on prend l’hypothèse que l’on utilise 1.5 fois plus d’eau chaude sur les 3/4 de l’année

• 1300 euros de cpcu par mois en été soit sur 4 mois soit 5200 euros
• 1950 euros de cpcu par mois sur 8 mois soit 15 600 euros

Cela fait un réchauffage annuel de 20800 euros pour 2100 m3 soit 9.90 euros de réchauffage.

Coût de l’ecs = coût du réchauffement 9.90 euros + coût de l’ef 3.46 euros = 13.36 euros .

Il a été retenu un coût de 12.50 euros .

LA PRESENTATION DES REGULARISATIONS DE CHARGES D’EAU

• Ligne compteurs eau : fonction du nombre de compteurs dans l’appartement. Le coût est calculé sur le prix de la location des compteurs d’eau (7038 euros) à proportion du nombre de compteurs dans l’appartement / le nombre total de compteur soit 262.

• la consommation d’eau chaude et d’eau froide 
  • la quantité consommée (notée en base répartition individuelle) est la différence entre l’index d’octobre de l’année précédente et octobre de l’année de régularisation 
  • le prix est la consommation relevée sur tous les compteurs / le prix de revient de l’eau chaude (2642m3 x 10,94 euros ) ou de l’eau froide (6124m3 x 3,44 euros) 

• le cas particulier des chambres du rc : les dépenses sanitaires
  • le prix est l’addition du prix des consommations  d’ec et de d’ef de ces sanitaires ( WC et douches)  partagés par plusieurs chambres
  • ce prix est réparti aux tantièmes généraux de la chambre concernée par rapport à l’ensemble des tantièmes des chambres desservies par ces sanitaires .